依次是金融业、房地产、汽车财产、大年夜康健、教导、休闲文旅财产、农业

可喜的是在近来经济周期傍边，从上到下也留意到这个问题，一方面财产用地市场力争进行财产进级，追求地均效率，另一方面，房住不炒，扩大年夜公共保障用房的投入和老旧社区的改造，来慢慢纠正和均衡之前的策略

然则所有的事儿都有周期和尽头，第一轮城市化和工业化尘埃落定之后，地财产所积累的天量本钱去哪里，这是个伟大年夜的问号，怎么样更好的办事居夷易近，和结构财产，便成为应有之义

当前，在整体行业规模已经到达16万亿、城市化率放缓、头部企业大年夜象疾走的背景下，房地产企业短期内大年夜概率仍是原有节奏，开疆扩土，搞大年夜业绩；但经久未看，贮备更大年夜的财产赛道，是每一个玩家需面对的工作气候的变更是迟钝的，然则没有筹备，就很棘手，比如华为，早早think big，think long，才有如今的基业和硬气

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二、天量地产本钱的去处，遵照社会财富设置设置设备摆设摆设，铸就大年夜类财孕育发生态

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恒大年夜造车是迩来热点，重金全天下招揽人才和技巧在海内投财产，又一次插上了贪图的同党，圆了工科生的梦

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从上一层逻辑我们已经清晰看到了房地产与公共机制的共同，核心照样g端发力获取地皮，那么其心和重点照样在主业，即室庐的开拓和本钱周转，规模轮回扩大

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城市经济单元的命脉也在于地皮提供，因为90年代财税革新之后，地方事多财权少，这些年来，维系城市经济成长的主要有两个滥觞：一是财产经济的成长，财产经济是母体赓续造血，经由过程工业化带动就业和经济增长，匆匆进城市化；二是城市化以房地产经济为代表的成长，经由过程城市化匆匆进工业化，拉大年夜临盆性资产的规模，拉大年夜城市的骨架

而另一头，城市室庐、商业、教导、公共办事用地紧缺，资产市场一起走高，压的大年夜家都喘不过气来，也成为制约下一步成长的最大年夜障碍

三、房地产的终极归属， to — g+c+b，旨在社会企业、国夷易近企业

那么现下的房地产商突围逻辑便不难理解，一方面承担了一部分城市公共办事举措措施的投资，即地产老模式下的相关多元化，投资于教导、医疗、商业、酒店、会展、物流、体育、文旅等等，是公家的城市合股人

2.地产与财产，开拓与税收，一短一长，一高一低，是地皮和财政双重约束下的理性选择

3.房地产与政府关系便是操盘手和合股人的关系，目标趋同、弄法驱动、上风互补

1.地皮轨制是国之根本

其二，公家把短期利益部分转让给房地产开拓商，那么经久的公共办事和财产，理论上也应由开拓商来合营承担，由于临盆资料地皮滥觞于公家，吃他的，就要为他做事

b端经济，财产合股人的本钱生态

从g端经济看，投其所好，整合c端财产，是当下的选择然则中经久的未来，永世离开不了主旋律，那么主旋律是什么？便是财产跃进，财产兴国

c端经济，千亿赛道何来，居夷易近财富分配的逻辑

时至今日，财产经济的低效和地皮资本的错配，便是城市经济的根本要害

这里面有快钱，也有慢钱，有整钱，也有零钱，然则天花板巨高，可以承担起房地产未来的第二方阵，而这里无疑离开不了资产治理，无论是本钱市场照样说不动产本钱市场都是终极融资和退出的渠道

在这一点上，房地产要充分借鉴，阿里腾讯们、黑石，环抱期间旋律和新需求，经由过程本钱纽带构建闭环生态，与主业充分协同，同样也可以做大年夜做强

以此顺延，悦君试图简要的用两个原始逻辑，去推演下地产的未来：

关于恒大年夜，还有一个嘉话，便是聘请任首席，这几年任首席团队绝对靠谱，生生是造出来一个话语权平台，从宏不雅经济、夷易近生、革新、到详细财产，无不走漏着高维视角这个内在的逻辑，不难理解，一方面地产商必要话语权和影响力，另一方面钻研清楚宏不雅周期和国计夷易近生财产的方方面面，也是为自己的财产投资做足够的指示

作为捉襟见肘的地方政府来讲，经由过程垄断地皮一级市场，一方面扩大年夜财产用地提供、压低财产用地价格、筑巢引凤，扩大年夜税源，另一方面经由过程压缩室庐和商业用地提供、抬高室庐和商业用地价格，最大年夜化扩大年夜地皮收入，左右开弓才到达本日的场所场面，不能否认这一历史和模式，这是地方政府在有限资本下做出的理性选择

以是，我们不丢脸到，房地产行业作为一个平台型行业，将走过积木式成长的3个阶段

另一方面往纵深去，经由过程投资和本钱的纽带去孵化财产，如自营财产，或者操盘孵化模式，或者是未来的本钱生态圈构建房地产成长闭环，是公家的财产合股人

@悦西安 保留所有权利

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用简单思维去想，钱重仓哪里，哪里便是财富和结构的要点以是从居夷易近端大年夜类资产设置设置设备摆设摆设顺序来看，现金治理和职权投资＞不动产＞动产汽车＞康健＞教导＞休闲破费＞食物，这几个领域各个都是千亿赛道

第二阶段，to g+c，社会型企业，为居夷易近的财富设置设置设备摆设摆设和生活做广泛的办事；

即第一阶段，to g，公家的合股人，分得地皮红利；

着眼未来，社会布局的简单化公共机制，居夷易近本钱，财产本钱三者组合

总的来说，我们地皮公有制的轨制，就是一项巨大年夜的创举，所有者虚化，应用者吃重，所有人都是操盘手，用光阴在空间上劳作，换取代价和代价轮回，但终极不影响所有制，也成为国家管理最核心的抓手一旦成长掉速，地皮轨制的革新和立异，便能赓续开释出红利

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不丢脸出，房地产当下和未来身份和角色仍旧不会改变，即与公家的办事交融，是公共办事的表外操盘手，是室庐、商用、产用、公共办事、财产的紧张投资人，治理者，代价孵化者

第三阶段，to g+c+b，社会型国夷易近企业，为国家的科技和财产成长供献应有的气力

从我国的地皮轨制变迁史来看，应该是四个时期，一是打土豪分境地，二是人夷易近公社化，三是小岗村子拉开地皮承包和革新序幕，第四期主要照样激活屯子子集体地皮的想象空间，三权分立+地皮法革新集体扶植用地入市，盘活全部国土着末的空间

司法顾问 / 宋亚锋 赵文娟

核心在于科技和制造，那么对付房地产资原先讲，针对该偏向的本钱结构，便不再是为主业做道具，而更多的是供给了经久成长的平台和长钱，也是房地产本钱为夷易近、为财产、为国该做的供献，所谓取之赋之

其一，公家核心在于国防和公共办事，手段是财政，靠地皮，靠税收，获取短期和经久财政收入，以是在两者之间事均衡策略

可以说恒大年夜每一次主业外搞工作都是真爱，从体育到矿泉水，从文旅到汽车，急家国之所需，兴许，未来我们可以看到两个组合，恒大年夜汽车财产基地+恒大年夜大年夜盘，国夷易近屋子+国夷易近汽车，看起来都喷鼻

在中国经济革新开放的前半段，走得是财产园区和举世工厂的门路，彼时财产用地提供充沛，价格低廉，财产经济重规模、重资产，轻质量、轻效率，导致财产用地产出效率较低，耗损资本、就义情况和压低人夷易近福祉，培育了工业化领先于城市化

一、地皮开拓与财产成长并举，是非结合的平衡，铸就合股人的内在逻辑

所有这些主业外的突围，一是为了突破室庐地皮获取约束，满意政府所需，另一方面也是为未来行业的平稳期和衰退期，做足够的转型