地皮市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开拓用地买卖营业规模的变更，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不合板块和宗地性子买卖营业环境的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；地皮价格的起伏，更是对贩卖终真个房价有侧紧张影响。

北京市场作为全国的重镇，龙头房企云集，市场买卖营业生动，其地皮市场更是兵家必争之地。为势力巨子、客不雅、公正展现房企在北京市场的地皮和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势，焦点钻研院现宣布《2020年整年北京房地产市场拓展力TOP20》，将经由过程房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在北京市场的地皮贮备环境，表现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行计谋决策供给有益借鉴与参考。

声明：钻研成果归焦点钻研院所有，任何机构或小我未经授权，不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年整年北京地皮市场综述

地皮买卖营业“量削价升”

根据焦点钻研院统计，2020年整年，北京市经由过程公开市场买卖营业的房地产开拓用地58宗。此中室庐用地48宗，占地面积292.11万平方米，较2019年同期下降10%；修建面积559.43万平方米，较2019年同期下降13%；成交金额1737.55万元，较2019年同期上升16%。综合楼面价31059.25元/平方米，较2019年同比上升33%。

2015年至2020年北京市室庐开拓用地成交环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

整体2020年室庐用地成交整体出现“量削价升”，且成交金额涨幅大年夜于成交面积涨幅，综合楼面价整体出现上扬趋势，且达到了近6年来综合楼面价的峰值。

2015年至2020年北京市房地产市场室庐用地综合楼面价环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

首开、建工、中交跻身北京房企拿地面积TOP3

对房企而言，北京市场是北方市场的重镇，但在北京地皮市场上，房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和计谋考量等多重身分相关，这也导致房企在北京地皮市场上的体现与特征各别。

根据焦点钻研院统计，2020年整年，在房企拿地面积中，首开、建工和中交位居前三位。此中，首开拿地面积56.23万平方米，建工35.48万平方米，中交31.62万平方米。

首开、中海、中交跻身北京房企拿地金额TOP3

根据焦点钻研院统计，2020年整年，在房企拿地金额中，首开、中海和中交位居前三位。此中，首开拿地金额331.31亿元，中海271.28亿元，中交232.66亿元。

只管建工拿地面积跻身TOP3，但拿地金额却被中交逾越， 主要系中海2020年在京拿地均为室庐用地，此中房山稻田、亦庄河西地块均为热门地块。此中亦庄河西地块为本年度总价最高，拿地金额高达79亿元。而建工2020年所获取地块1宗共有产权房用地，1宗限价地块，1宗不限价地块位于六环外底价成交，是以拿地金额较低。

首开2020年拿地要领主要以联合体拿地为主，而中海2020年所拿5宗地，此中4宗为自力开拓，1宗相助开拓。

优质地块频现，房企拿地热心飞腾

2020年，跟着限价地块市场份额的削减，优质地块赓续入市，房企拿地热心飞腾。此中2020年分钟寺地块，被合生以179.6亿元获取，后由金茂和世茂入股联合开拓。2021年即将入市的多宗优质地块，均会使各大年夜房企拿地热心飞腾。

绿城2020年在旧宫、东小口、台湖结构北京市场后，后绿城入股颐和金茂府，持股比例高达60%。项目虽然由金茂操盘，但可以看出绿城2020年在北京市场的朝上进步。绿城作为中国高端市场具有代表性的开拓商，这次入股颐和金茂府，也或许为想要在京打造豪宅项目的先兆。

此外，恒大年夜时隔五年回归北京市场，在北京获取三宗室庐用地，均位于六环外。此中密云恒大年夜上河院开盘热销10亿元，在远郊市场体现较为凸起。位于房山的恒大年夜御峰温柔义的恒大年夜上和府均已入市，去化效果值得等候。

2021年北京地皮市场趋势判断

2020年北京地皮成交项目散播图

不限价地块回归，限价地块供应萎缩

地皮市场是商品房市场成交的偏向标，地皮的供应布局抉择着商品房市场的供应布局和成交布局。

北京地皮市场自2019年下半年不限价地块供应有所规复，2020年不限价地块盘踞整年供应主力。据焦点钻研院统计，2020年共计成交48宗室庐用地，共有产权房用地4宗，限价地块8宗，不限价地块36宗。此中限价地块修建面积81.86万平方米，较2019年同期下降75%；成交金额313.32亿元，较2019年同期下降60%；综合楼面价38274.43元/平方米，较2019年同比上涨62%。限价地块出现显着的“量大年夜减，价高升”。

2020年景交限竞房用地中，此中六环外1宗，四至五环2宗，五至六环5宗。可以看出限竞房未来将主要散播在外环，四至五环内限竞房将成为北京市场“绝版”。昔时成交位于四至五环内的2宗限竞房用地，位于大年夜兴西红门，分手为首开龙湖熙悦辰著和新城熙红印，均已入市。

焦点钻研院觉得，跟着不限价地块的削减，必将导致限竞房供应量骤减，而在2017年至2019年，限竞房库存量较大年夜，去化速率较慢，去化周期拉长。而2020年限竞房供地削减，价格上扬，将会进入限竞房收尾期。2021年将开始进入限竞房去化红利期，尤其以位置较为良好的限竞房为主，例如位于昌平东小口的奥森one和奥海明月、位于旭日区的华樾国际等优质限竞房，均体现出较高的市场认可度。

2017年至2020年北京市房地产室庐用地修建面积占比环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

2017年至2020年北京市限竞房地块、不限价商品房地块、共有产权房地块成交环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

2020年累计成交不限价地块共计36宗，修建面积419.38万平方米，较2019年同期增长1.5倍；成交金额313.32亿元，较2019年同期增长2倍；综合楼面价31236.42元/平方米，较2019年同期上涨18.65%。

焦点钻研院觉得，不限价地块供应放大年夜，将会使2021年商品房供应量增添。2020年北京商品房市场已经体现为供应出现凑集效应，例如石景山古城、丰台分钟寺、顺义区等地，商品房供应“扎堆”征象已经凸显。估计2021年商品房供应量将会持续增添，去化周期将会有所拉长。

地皮价格赓续攀升，房价趋势看涨

2017年至2020年北京市限价地块、不限价地块、共有产权地块成交楼面价环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

根据焦点钻研院统计，2017年至2020年之间，共有产权房地块价格更改相对稳定，而与之相反，限价地块和不限价地块综合楼面价在2020年达到巅峰。2020年限价地块综合楼面价38274.42元/平方米，同比上升62%；不限价地块综合楼面价31236.42元/平方米，同比上升18%。

地皮价格的上涨，反映在商品房市场，势必会引起房价的上涨。焦点钻研院觉得2021年，北京房价将会有所上涨，市场会比2020年更具热度。2020年北京存量房市场赓续刷新2020年记录，买卖营业量位于高位，估计2021年也将在市场“暖冬”后迎来土拍小阳春。

四环内供地稀缺，地皮供应外溢

2020年北京供地环线环境，数据滥觞：北京市自然资本和筹划委员会、焦点钻研院

根据焦点钻研院统计，2020年北京市三至四环共计成交3宗，系分钟寺三宗地，成交修建面积25.11万平方米，成交金额179.6亿元，综合楼面价71536.11元/平方米，整体出现“量少价高”，入市估计售价跨越10万元/平方米。四至五环内成交6宗室庐用地，此中限竞房用地2宗，系大年夜兴西红门2个限竞房项目；商品房用地4宗，此中海淀四时青2宗，丰台大年夜瓦窑2宗，均系商品房项目，入市后售价也将跨越10万元/平方米。四至五环2020年景交面积53.69万平方米，成交金额245.11亿元，综合楼面价45654.35元/平方米。五至六环成交修建面积266.04万平方米，成交金额949.37亿元，综合楼面价35685.24元/平方米，估计未来贩卖均价达55000元/平方米。六环外成交面积214.59万平方米，成交金额363.47亿元，成交楼面价16937.26元/平方米。

焦点钻研院觉得，未来北京市场将步入四环内商品房周全10万的期间，限价房室庐用地赓续向外环供应，四至五环的限竞房项目将要成为限竞房的“绝版”，同时也将带动其他外部环线价格上涨，而“7090”政策的调剂，将面临限竞房同样走向改良，限竞房将由现在的“低单价，低总价”向“相对低单价，高总价”迈进。

区域地皮成交掉衡，室庐市场供应扎堆