这两年的房地产市场，变天了。

经历过最多牛熊周期的万科，可能近两年人们对它最深的印象是“活下去”；

在收购市场上动作几回再三的融创，近期的口头禅是“大年夜洗牌”；

而在行业多元化之路上做得最彻底的恒大年夜，在昨天的业绩会上提出了另一个核心关键词：“降负债”。

在楼市摸爬滚打的开拓商们，从未像现在这样感想熏染到亲自苦楚，发出无限的求生欲。

这几家都是站在TOP5的企业，对付行业的认知，对付市场的变更，可能没有人比他们更清楚。那么对付今后的楼市和今后的房企，成长偏向是什么？

昨天恒大年夜总裁夏海均一语惊醒了梦中人：

房地的产黄金期间没有了，必须把房地产的金融属性去掉落。

这句话应该怎么理解？

这事儿还得从近几年房地产的运营模式提及。

翻开房企的成长史，都是一部杠杆金融史。

大年夜房企抢规模，中房企抢千亿，斗室企吃虾米。想快速扩大，最好的措施便是金融的参与。乞贷加杠杆，高周转高负债去攻城略地，三高便是给房企加了一双腾飞的同党，闪开疆扩土的业绩更上一层楼。

强者恒强的马太效应让所有的房企都想挤进头部，这样自己可能显得更保险一点。

只是，在所有人都在猖狂加杠杆的时刻，市场就充溢了不确定性，这个时刻最清醒的人先下船。

在新京报统计的《上市房企资产负债率排行榜》上，统计的50家上市房企的匀称资产负债率为81.1%，此中有30家房企的资产负债率跨越80%，10家房企跨越85%，4家房企跨越90%。

那么，高杠杆高负债高周转的模式，什么时刻是个头儿？怎么降？

昨天，中国恒大年夜宣布了2019年整年业绩：

实现合约贩卖额6011亿元，同比增长9%；

核心利润408.2亿元，同比下降48%；

资产负债率77.9%，同比增添4.2%；

净负债率159.3%，同比增添7.4%；

现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

截至2019年12月31日，恒大年夜宗地皮贮备项目876个，总筹划修建面积2.93亿㎡，地皮贮备原值为人夷易近币5273亿元，地皮贮备匀称资源1800元/㎡。

另，恒大年夜拥有旧改项目101个，此中深圳6个项目122万㎡纳入地皮贮备。

年报显示结果，土储依然宏大年夜，负债率依然偏高。

而在本次宣布会上，董事局主席许家印对未来恒大年夜计谋转变的描述，却非分特别惹人关注：

“恒大年夜要从从2020年开始改酿成长要领，周全实施‘高增长、控规模、降负债’的成长计谋，要用最大年夜的决心、最大年夜的力度，必然要把负债降下来。”

2017年曩昔，恒大年夜的计谋便是规模第一，靠高负债、高周转、高杠杆和低资源的“三高一低”模式来达到快速增长。

从2013年的超1000亿到2019年的6000亿，恒大年夜把杠杆运用到极致，实现了超过式成长。

在2016年取代万科成为房地产行业新的领头羊，恒大年夜又在2017年启动低负债、低杠杆、低资源、高周转的“三低一高”偏效益模式。

这也是与全部行业大年夜背景密弗因素的。

2016年，国家提出“房住不炒”。从岁尾开始，全国进入史上最严房地产调控通道。迄今，已有3年多光阴，而且至今仍看不到周全放松的可能。

就在此时，2020年头?年月又蒙受到新冠肺炎这只黑天鹅，恒大年夜钻研院长任泽平已多次发文谈到了经济市场的危险性。

所谓“晴天撒网，雨天补网”。

此时，嗅觉敏感的恒大年夜喊出降负债、去金融化的反向操作计谋目标，背后的意味绝对深长。

而且，对付今朝行业内那些仍旧在尽心努力追求高杠杆、高周转的恒大年夜、碧桂园的仿照者们，也具有伟大年夜的警示感化。

那么，恒大年夜计划若何履行这一新计谋？

第一步，便是维持贩卖高速增长。

恒大年夜总裁夏海钧走漏了2020年两个贩卖目标：公开目标是6500亿元，内部指标是8000亿元。

为此，恒大年夜在今年筹备了1.32亿元的货值。只要去化率达到一半，就能完成公开的贩卖目标；去化60%，就能完成内部指标。

今年一季度，恒大年夜试水“网上卖房”，贩卖额实现1465亿，大年夜增23%；贩卖回款1133亿，大年夜增55%。

行业排名第一，并刷新恒大年夜有史以来一季度贩卖及回款最高记载。

而按照恒大年夜计划，往后3年维持均衡增长，并在2022年冲破年贩卖1万亿的目标。

第二步，便是节制地皮贮备规模，实现地皮贮备负增长。

早在2017年中期业绩会上，恒大年夜总裁夏海钧就曾表示过，恒大年夜土储规模将每年削减5%-10%。

截至2019岁尾，恒大年夜不含旧改的地皮贮备规模为2.93亿㎡，比2018年同期低落约3.3%。

未来3年，恒大年夜计划每年都要低落约3000万㎡的地皮贮备。到2022年，整体要降到2亿㎡阁下。

同时，恒大年夜还将严控其他方面的投资，5年内不会再投资其他任何财产。

而且，许家印还在现场算了一笔账：

今朝恒大年夜土储资源1800元/㎡，加上精装、建安、财务、营销等等资源是6100元/㎡。即便按照打折后售价8700元/㎡，毛利率也在30%，净利润10%阁下。

第三步，也是最核心的，便是降负债。

按照恒大年夜筹划，未来3年将把有息负债每年匀称下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

当然，要实现这一目标，又要和前面的“高周转”和“控规模”慎密关联。

许家印在此又算了一笔账：

2018、2019年恒大年夜的贩卖回款每年在4500亿阁下，假如今年贩卖额能达到8000亿、回款7000亿，就会增添2500亿贩卖回款。

同时，每年削减地皮贮备3000万㎡，就即是削减600亿的支出。

这一增一减，就能实现今年有息负债下降1500亿的目标。

后记

以前，中国的房企彷佛掀起了一阵进修恒大年夜和碧桂园的风潮。

为了追求规模，尽心努力负债加杠杆。

而如今，曾经寄托高杠杆实现大年夜超过的恒大年夜，却开始提出“高增长、控规模、降负债”的新计谋。

再加上万科、融创等巨子发出的同样的声音，不知道那些处于市场追随位置的“小奸淫”们，未来会若何选择？

反正，恒大年夜已经做出选择。至于许老板的“瘦身计划”能否成功，让我们拭目以待。

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2020·4·1

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