作者 | 欧阳之云

不久前，恒大年夜公布了一份自己的仲春贩卖成就单

在疫情阴影尚在，市场一片清冷之中，这份成就单的确自带光环：

合约贩卖金额约为447.3亿元，较去年同期增长约107.8%；

合约贩卖面积约为513.8万平方米，较去年同期增长约153.8%

这些数据的实现，很大年夜一部分要归功于恒大年夜奇兵突起、规模空前的网上售楼策略

疫情的发生，让蓝本的春节贩卖小高峰被突兀地按下了停息键在浩繁地产企业还在茫然不雅望、不知所措的时刻，恒大年夜不只在继承卖楼，还卖出了一个在行业内一骑绝尘的好成就

一个小例子便是：恒大年夜的网售从2月13日开始，仅在第一天就实现了1万多套的贩卖额

这份对付市场机会的敏锐捕捉，以及一旦脱手便是稳准狠的气势气派，行业内大年夜概无出其右

一

3月31日，恒大年夜举行了2019年度业绩宣布会

数据显示，恒大年夜2019年实现合约贩卖额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增添4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增添7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%

但外界更关注的，不是恒大年夜去年跨越6000亿的贩卖额，也不是让人爱慕的2287.7亿的现金余额，而是159.3%的净负债率

坦白说，这个比例，纵然因此恒大年夜这种规模的企业来说，也不算低了

以是，当恒大年夜立出一个新的Flag，从今以后要“高增长、控规模、降负债”的时刻，着实并不那么出人料想

曾经，在房地产一起疾走的黄金年代，别说150%，便是200%、300%的负债率，也是家常便饭然而时移势易

海内“房住不炒”已经没人再有质疑，自去年底延续至今的疫情黑天鹅还在举世到处扑腾，磨练不光在行业内

用恒大年夜总裁夏海钧的说法是：

“作为房地产商来说，再想走回以前2006年到2016年或者是1996—2006年的黄金二十年是没有了，我们现在必须将房地产的金融属性去掉落前二十年房地产高歌猛进的历程中，由于中国房地产刚刚起步，很多公司没有钱，大年夜家都是靠负债经营的房地产的金融属性太强了一些，现在国家住房不炒，强调三个稳定，恒大年夜从2017年开始，我们就沿着国家房地产成长的思路，在做我们的转型”

比拟于1984年景立的万科，1992年景立的碧桂园，成立于1997年的恒大年夜是一个起步就比别人晚的公司

借力于中国房地产的黄金二十年，颠末数次存亡磨练，恒大年夜事业般的把自己从一个小的项目公司，跃升到行业前三的龙头企业

而从2017年开始，恒大年夜着实已经开始故意识的低落自己的负债率和企业风险，净负债率从2016年的450%多，下降2017年的180%阁下，再到2018年的150%阁下

在黄金期间高歌猛进，在白银期间轻装前行

二

房企负债高不停是行业的“明规则”

各人头疼，又不知若何破局

假如能降，谁都想降只是负债，是说降就能降的吗？

更何况，恒大年夜提出的降负债目标是：从今年起有息负债每年匀称下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下！

Flag不能随便立恒大年夜敢把1500亿这个数字喊出来，底气在哪里？

许老板有一笔算得很明白的账：

“18年、19年，恒大年夜贩卖回款每年保持在4500亿阁下，假如今年实现贩卖8000亿，回款按7000亿谋略，就会增添2500亿的贩卖回款同时，恒大年夜今年削减地皮贮备3000万平方米，就即是削减600亿的支出这样一增一减，就必然能实现今年有息负债下降1500亿的目标”

这段话很故意思它着实很好的对应了恒大年夜在业绩会上发布的新计谋的三个重点：

实现贩卖8000亿——高增长；

削减地皮贮备3000万平方米——控规模；

实现今年有息负债下降1500亿——降负债

前两个举措，获得第三个结果蓝本看似相互抵触的事实，原本是自成逻辑的支撑论据

恒大年夜提出今年8000亿贩卖额，应该是容身于前期收集贩卖成功的伟大年夜上风根基这种抢占行业先机的上风一旦形成，不只可以在很长一段时期内得以延续，而且会具有同业难以追赶的护城河效应

控规模方面，则是要寄托其前期宏大年夜低价的地皮贮备年报显示，恒大年夜拥有2.93亿平米地皮贮备，67%散播在中国的一二线城市作为海内地皮贮备最高的房企，恒大年夜就算削减拿地，之前的这些贮备也足够其三四年内在全国各地的开拓规模，同时削减拿地又能大年夜幅削减开支

一增一减之下，大年夜幅低落债务总额并非弗成实现相反，在仔细谋略过之后会发明，1500亿这个看似天文数字的降负债目标，着实照样许老板的一个守旧说法假如做得好，2000亿也是有可能的

还有一个细节，可能很多人没有留意到：去年恒大年夜新增的地皮贮备，一半阁下都是并购来的而这些并购得来的二手项目，因为一些小企业的实力不够，难以开拓为继，本身就自带了很多债务

恒大年夜接手今后，这些债务也就变成了恒大年夜的债务但以恒大年夜的实力，自然不存在之前的小企业逆境以是，跟着恒大年夜将项目进行正常开拓贩卖，债务问题获得正常办理，这部分负债比例就会大年夜幅度低落

四

在方圆情况赓续变更的市场中，一个有变更的、能适时而动的企业才是有生气愿望、有灵性，也才是有活力的

这种适时而动，对付市场迅捷灵敏的反映，对付像恒大年夜这样大年夜规模的企业来说，尤其可贵

每次，当市场发生变更，恒大年夜的应对总会激发一些同业的效仿缘故原由或许正来自于此

但这个企业，又会让人感到，它内里有些器械着实是不停不变的

它始终重视规模效应，一旦看准了，脱手都是大年夜手笔比如投资新能源汽车，会联手举世汽车财产各领域龙头企业，整合天下最顶尖研发制造气力，打造天下规模最大年夜、实力最强的新能源汽车集团，它的恒驰1也计划今年亮相统统都被归入它高增长的行列

它的目光又很全局化在你以为恒房通就只是为了卖屋子的时刻，恒大年夜想到的，还有将恒房通纳入其汽车贩卖收集，“依托‘恒房通’平台1400多万兼职贩卖员资本，使用宏大年夜的在线贩卖渠道，进一步拓展在线专兼职相结合的贩卖收集”

在业绩宣布会上，恒大年夜第一次提出了三年冲破贩卖额万亿元的大年夜目标：今年计划8000亿元，到2022年实现1万亿元

朝着“万亿”目标奔腾的恒大年夜，照样那个我们认识的恒大年夜